اگر موجر پول پیش را مسترد نکند آیا مستاجر باز باید اجرت بدهد؟

بسیار پیش می _­­آید که علیرغم اتمام مدت اجاره و اعلام آمادگی مستاجر در خصوص تحویل مورد اجاره، به دلیل عدم پرداخت پول پیش یا پول رهن عرفی (مبلغ قرض الحسنه یا ودیعه مسکن)، مستاجر عملاً امکان تخلیه پیدا نمی­کند. چرا که تا زمانی که پول از سوی موجر مسترد نشود مستاجر عملاً امکان اجاره محل دیگر و جابجایی ندارد. حال سوال اینجاست که اگر عدم تخلیه به دلیل عدم بازپرداخت پول پیش یا همان مبلغ ودیعه مسکن از سوی موجر باشد تکلیف موضوع چیست؟

 عدم استرداد پول پیش توسط موجر و عدم تخلیه مستاجر

حسب صراحت ماده 494  قانون مدنی به محض اتمام مدت اجاره، مستاجر بایستی ملک را تحویل دهد. چنانچه مستاجر بیش از مدت از ملک استفاده کرده باشد اجرت المثل باید پرداخت کند.

این یک قاعده کلی است و هیچ استثنایی بر آن وارد نشده است.

از طرف دیگر در اجاره نامه های معمول، هم برای تأخیر مستاجر در تخلیه و هم تأخیر موجر در استرداد پول پیش، خسارت تعیین می­شود.

تاریخ شروع پرداخت اجرت یا خسارت برای موجر یا مستاجر

بر اساس قوانین فعلی، اگر مستاجر پس از اتمام مدت اجاره از ملک استفاده کند باید اجرت المثل یا اجرت تأخیر تعیین شده در اجاره نامه را بپردازد. حتی اگر دلیل تأخیر، اقدام موجر بوده باشد. چون تخلیه در سررسید تعهد مستقل مستاجر بوده و صرف طلب داشتن از موجر، نافی این تعهد نیست.

از طرف دیگر با توجه به اینکه موجر نیز تأخیر کرده است بایستی خسارت تأخیر مقرر در قرارداد را به مستاجر بپردازد.

بنابراین با توجه به اینکه اصولاً این مبلغ خسارت یکسان است مبلغ طلب و بدهی موجر تهاتر می­شود و نیازی نیست مستاجر چیزی پرداخت کند.

عکس این موضوع نیز صادق است. یعنی چنانچه موجر حاضر به پرداخت پول پیش باشد و مستاجر تخلیه ننماید خسارت از زمانی به موجر تعلق می گیرد که نامبرده مبلغ پول پیش را مسترد نموده یا در حساب دادگستری واریز نماید. بدیهی است اگر اجاره فاقد پول پیش باشد چون موجر تعهد متقابلی ندارد خسارت به محض اتمام اجاره شروع خواهد شد.

تعلق اجرت را چگونه مدیریت کنیم که فقط مسبب عدم تخلیه مسئول خسارات باشد؟

در تنظیم قراردادهای اجاره می توان به نحوی شرط نمود که فارغ از پرداخت پول پیش یا تخلیه، خسارت یا اجرت از تاریخ تخلف به متخلف بار گردد. چرا که در عمل، مقررات فعلی می تواند به ضرر شخص غیر متخلف نیز تمام شود. همچنین قراردادهای اجاره آماده فرم هایی کلی است که در بسیاری از موارد جوابگوی نیازهای امروزه اجاره نشینی نیست و بهتر است قبل از تنظیم آن، شرایط قرارداد توسط یک وکیل امور قراردادها، شخصی سازی گردد.

نویسنده: رسول نصرتی- وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی