فروش مال مشاعی

در صورت عدم توافق شرکای مال مشاعی در خصوص نحوه فروش یا تقسیم مال، آنها می توانند از طریق مراجع قضایی موضوع را پیگیری کنند. هر شریک می تواند سهم اختصاصی خود را بدون اجازه سایر شرکا به غیر انتقال دهد. البته چون اجازه استفاده از ملک مشاعی با شرکا است عملاً خریدار مناسبی پیدا نخواهد شد. بنابراین بهترین راهکار، اقدام به اخذ دستور فروش از دادگاه است.

مفهوم دستور فروش در قانون

دستور فروش عبارت است از تصمیم دادگاه در خصوص به فروش رساندن مال مشاعی که نمی‌توان عین آن را بین شرکا تقسیم نمود. به عنوان مثال یک دانگ از یک آپارتمان ۱۰۰ متری متعلق به الف است. الف نمی‌تواند یک ششم آپارتمان را جدا کرده و در آن زندگی کند. بنابراین قانون حکم می کند که کل ششدانگ فروخته شده و وجه حاصل از فروش بین شرکا تقسیم شود.

مقدمه اخذ دستور فروش، گواهی عدم افراز است

مطابق قانون افراز و فروش املاک مشاع، قبل از اینکه شرکا برای اخذ دستور فروش به دادگاه مراجعه کنند ،بایستی با مراجعه به اداره ثبت گواهی عدم افراز اخذ نمایند. گواهی عدم افراز طی اخطاری از اداره ثبت به سایر شرکا ابلاغ می‌گردد تا چنانچه اعتراضی به آن دارند ظرف ۱۰ روز از طریق مراجع قضایی اقدام کنند.

نحوه اعتراض به گواهی عدم افراز

 درصورتیکه احدی از شرکا به گواهی عدم افراز معترض باشد، میتواند با مراجعه به دادگاه صالح ،درخواست رسیدگی مطرح کند. لکن این امر مانع از درخواست شرکای دیگر برای دستور فروش از دادگاه به استناد گواهی مذکور نیست. البته دادگاهی که به دستور فروش رسیدگی می کند چنانچه اطلاع پیدا کند اعتراضی نسبت به گواهی عدم افراز به عمل آمده و پرونده مطروحه ای در این زمینه وجود دارد تا تعیین تکلیف اعتراض، رسیدگی به دستور فروش را متوقف می کند.

در صورت عدم اعتراض شرکا و یا اعلام نظر دادگاه رسیدگی کننده مبنی بر غیر قابل افراز بودن ملک مشاعی هر شریکی می تواند از دادگاه دستور فروش ملک را درخواست می کند. دادگاه بر اساس گواهی مذکور، دستور فروش کل ملک را صادر می نماید. چون رای دادگاه حکم محسوب نمی‌شود لذا قابل تجدیدنظر نخواهد بود.

 روند اجرای دستور فروش در اجرای احکام

پس از صدور دستور فروش، واحد اجرا ملک را برای ارزیابی قیمت به کارشناس ارجاع می دهد. اجرای احکام تاریخ مشخصی را  برای مزایده تعیین میکند و تشریفات مربوط به آگهی و اطلاع رسانی را انجام میدهد. در واقع تشریفات مزایده همانند سایر احکام دادگاه ها است با این تقاوت که چون دستور فروش، حکم نیست نیازی به اجراییه و پرداخت هزینه نیم عشر اجرایی ندارد.

پس از فروش مال مشاعی و کسر هزینه هایی فروش، مطابق با مواد 9 و 10 آیین نامه اجرایی قانون افراز و فروش املاک مشاع، مابقی وجه حاصل از فروش، به نسبت مالکیت بین شرکا تقسیم می شود.

نویسنده: رسول نصرتی- وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی