دستور فروش ملک مشاعی تجاری دارای حق سرقفلی یکی از دعاوی رایج در خصوص اموال غیر منقول می باشد. زمانی که دو یا چند نفر مالک ملکی باشند، مالکیت مشاعی مصداق پیدا می کند. ممکن است مالکین با مشارکت یکدیگر اقدام به خرید ملک کرده باشند. مثلا هر یک از آنها مالک سه دانگ مشاع باشند. در مواردی نیز که مالک اصلی فوت می کند و ورثه متعددی دارد همه وراث به اشتراک مالک اموال متوفی می شوند.
وضعیت حقوقی اموال مشاع در قوانین ایران
از نظر قانونی سهم هر یک از شرکا از مال مشاع کاملا مشخص است. هر یک از آنها می تواند بدون رضایت شریک دیگر تمام یا بخشی از سهم خود را به دیگری منتقل کند.(ماده 583 قانون مدنی ) این انتقال می تواند در قالب فروش و یا اجاره آن صورت بگیرد. (ماده 475 قانون مدنی در خصوص صحت اجاره ) اما از نظر تصرفات مادی برای شرکا محدودیت وجود دارد. اگر شریکی سهم خود را به دیگری بفروشد و یا اجاره دهد، نمی تواند آن را به خریدار و یا مستاجر تسلیم کند. باید تمام شرکا به این امر رضایت دهند. فلذا این امر می تواند منجر به بروز اختلاف میان شرکا گردد. به همین دلیل در قوانین ایران فروش مال مشاع پیش بینی شده است. در مواردی که ملک مشاع تجاری است و مستاجر حق سرقفلی دارد، نیز می توان درخواست فروش ملک را مطرح نمود.
نحوه صدور دستور فروش مال مشاع
در ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع عنوان شده است: ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص داده شود، با تقاضای هر یک از شرکا به دستور دادگاه فروخته می شود. سپس بها آن میان شرکا به نسبت سهمشان تقسیم خواهد شد. بنابر این ماده متقاضی فروش مال مشاع ابتدا باید به واحد ثبتی که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع شده است، مراجعه کند. تنها در صورت صدور گواهی از واحد ثبتی مبنی بر غیر قابل تقسیم بودن مال، دادگاه اقدام به بررسی و صدور دستور، مبنی بر فروش آن صادر خواهد کرد.
فروش ملک تجاری دارای سرقفلی
حق سرقفلی حقی معنوی است که تاجر برای ادامه تجارت خود و اجاره محل کسب نسبت به سایرین حق تقدم دارد. در مواردی که مستاجر دارای حق سرقفلی است اگر مالک بخواهد نسبت به تخلیه عین مستاجره اقدام کند، باید مبلغی به عنوان سرقفلی به مستاجر پرداخت کند. اگر مالکین مشاع ملکی که دارای حق سرقفلی است درخواست فروش ملک را مطرح کنند، وضعیت دارنده حق سرقفلی به چه صورت خواهد بود؟ در این ارتباط میتوان به نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه اشاره کرد.
نظریه مشورتی شماره 7/1402/97 مورخ 1402/7/4
در فرضی که صدور دستور فروش ملک مشاع به سبب غیرقابل افراز بودن آن از دادگاه درخواست می‌شود، دادگاه مکلف است صریحاً حق کسب یا پیشه یا تجارت و حق سرقفلی مستأجر ملک تجاری را از دستور فروش استثناء کند و در نتیجه در اجرای دستور فروش ملک تجاری مشاع غیر قابل افراز، صرفاً مالکیت ملک مشاع و با استثناء کردن حقوق مذکور به مزایده و فروش گذاشته می‌شود و دستور فروش ملک به حق مستأجر دارای حق کسب یا پیشه یا تجارت و یا دارنده سرقفلی خللی وارد نمی‌کند.
بدون دیدگاه