قرار داد اجاره توافقی است میان مستاجر و صاحب ملک که بر اساس آن مستاجر در مدت اجاره مالک منافع عین مستاجره می شود و حق استفاده از منافع آن را خواهد داشت.(ماده 466 قانون مدنی) در این مدت مستاجر در قبال استفاده از منافع مبلغی را به عنوان اجاره بها به مالک (موجر) پرداخت می نماید. (ماده 490 قانون مدنی) قرارداد اجاره مانند سایر قراردادها از نظر قواعدی که می تواند برای موجر و یا مستاجر حق فسخ ایجاد کند، تابع مقررات قانونی و یا شروط قرارداد خواهد بود.
1- شروط ضمن عقد اجاره
الف-از جمله مواردی که مستاجر حق فسخ قرارداد اجاره را دارد خیار تخلف از شرط است. ممکن است طرفین شرط خاصی را در قرارداد تعیین کرده باشند. مثلا اینکه موجر مکلف باشد در مدت زمان معینی آپارتمان مورد اجاره را نقاشی کند. اگر موجر در مدت مقرر به تعهد خود عمل نکند مستاجر می تواند نسبت به فسخ قرارداد اجاره اقدام نماید.
ب- خیار تخلف وصف: در صورتی که در قرارداد اجاره شرایط و اوصاف و امکانات خاصی برای عین مستاجره پیش بینی شده باشد اما در واقع ملک فاقد آنها باشد. در اینصورت مستاجر میتواند نسبت به اعلام فسخ قرارداد اقدام نماید.
ج- خیار تعذر تسلیم: هدف اصلی از تنظیم قرارداد اجاره تسلیم عین به مستاجر است. به نحوی که مستاجر بتواند از منافع آن بهره مند شود. گاهی ممکن است موجر از تحویل عین به مستاجر امتناع کند و یا اینکه قدرت بر تسلیم نداشته باشد. در این مواقع مستاجر باید ابتدا نسبت به اجبار موجر به تحویل اقدام نماید. در صورتی که اجبار وی ممکن نشود مستاجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ نماید.(ماده 476 قانون مدنی)
2-موارد مندرج در قانون مدنی
الف- مطابق مواد قانون مدنی در صورتی که عین مستاجره در زمان انعقاد قرارداد معیوب باشد و یا بعد از انعقاد قرارداد و یا در طول قرارداد اجاره عیب ایجاد شود مستاجر می تواند قرارداد را فسخ نماید.(مواد 478 و 480 قانون مدنی) نکته شایان توجه این است که عیوبی موجب ایجاد حق فسخ برای مستاجر می گردد که به بیان ماده 479 قانون مدنی موجب نقصان منفعت و یا صعوبت در انتفاع باشد. نقصان منفعت به معنای ایجاد کم و کاستی در منافع عین است. صعوبت در انتفاع یعنی سختی و دشواری در امکان بهره برداری از منافع عین مستاجره ایجاد شود.
ب- تلف شدن عین مستاجره: به بیان ماده 483 قانون مدنی در صورتی که در مدت اجاره بخشی از عین مستاجره تلف شود، مستاجر می تواند قرارداد اجاره را نسبت به بقیه مدت فسخ کند. راه حل دیگری که در این ماده به آن اشاره شده است این است که مستاجر می تواند با توجه به تلف شدن بخشی از موضوع قرارداد تقلیل اجاره بها را درخواست نماید.
بدون دیدگاه