فروش سرقفلی و تجویز انتقال منافع

انتقال سرقفلی که بعضاً از آن به فروش سرقفلی نیز یاد می شود چنانچه بدون اجازه مالک بنا باشد مالک می تواند با پرداخت نصف سرقفلی، خریدار را بیرون کند و مسلماً خریدار نیز به سراغ فروشنده خواهد رفت و نهایت امر، انتقال دهنده سرقفلی دچار ضرر خواهد شد. به همین دلیل، قانون راهکاری به نام تجویز انتقال سرقفلی پیش بینی کرده است که اگر مالک با انتقال موافقت ننمود بتوان از طریق دادگاه، نسبت به اخذ اجازه اقدام نمود که به آن تجویز انتقال منافع می گویند.

تجویز انتقال منافع سرقفلی چیست و چه زمانی نیاز است؟

 تجویز انتقال منافع سرقفلی اقدامی است قضایی برای گرفتن اجازه انتقال سرقفلی از مستأجر فعلی (مالک سرقفلی) به شخص ثالث( خریدار). این دادخواست زمانی طرح می شود که در قرارداد اجاره یا صلح سرقفلی یا به موجب سند مکتوب دیگر اجازه انتقال به مستأجر ( مالک سرقفلی اعطا) نشده  و مالک عین، با انتقال سرقفلی موافقت نمی نماید.

 بنابراین اگر اجازه انتقال سرقفلی قبلاً به مستأجر داده شده یا اکنون مالک اجازه انتقال به غیر را می دهد نیازی به اخذ تجویز انتقال منافع نیست.

 دادخواست تجویز انتقال منافع سرقفلی علیه چه کسانی مطرح می شود؟

 خواست تجویز انتقال منافع می‌بایست از سوی مستأجر (مالک سرقفلی) علیه مالک عین فعلی مطرح گردد.  اگر موجر اولیه شخص دیگری بوده و ملک را انتقال داده باشد با توجه به اینکه مالک فعلی قائم مقام وی محسوب می­گردد  لذا دادخواست به طرفیت موجر سابق معنا ندارد.

  مواردی نیز پیش می‌آید که به دلیل فوت موجر، مالکیت به ورثه رسیده است.  در این فرض، کل ورثه بایستی طرف دعوا قرار گیرند مگر اینکه ملک مذکور در سهم اختصاصی یکی از وراث قرار گرفته و رسماً به نام وی شده باشد. در این صورت صرفاً علیه همین فرد طرح دعوا می شود.  

اگر مالکیت اعیان و عرصه نیز متفاوت باشد نظیر زمین موقوفه که اعیان دارای مالک خصوصی است اصولاً دادخواست به طرفیت مالک اعیان که موجر است طرح می­گردد. اما بهتر است هر دو طرف را دعوا قرار دهیم چرا که ممکن است شروطی مابین مالک عرصه و مالک اعیان وجود داشته و مستأجر پس از اخذ تجویز انتقال منافع سرقفلی، با مشکل مواجه گردد.

دادخواست تجویز انتقال منافع سرقفلی چگونه طرح می شود؟

برای شروع کار بهتر است یک اظهارنامه به مالک عین ارسال کنید مبنی بر اینکه قصد انتقال سرقفلی را دارید. از او درخواست کنید اجازه انتقال سرقفلی را بدهد یا اگر خودش خواهان مغازه است ارزش سرقفلی را پرداخت کند. اگرچه ارسال اظهارنامه در قانون الزامی نیست لکن بعضی از شعبات دادگاه با این استدلال که هنوز امتناع مالک عین محرز نیست در صورتی که اظهارنامه ارسال نکرده باشید ممکن است دادخواست شما را رد کنند.

در ادامه پس از ابلاغ اظهارنامه و اخذ گواهی ابلاغ، اظهارنامه را به انضمام مدارک دیگر نظیر اجاره نامه و سند صلح سرقفلی، پیوست دادخواست نموده و ارسال می کنید.  خواسته­ها می بایست تجویز انتقال منافع و الزام به تنظیم سند رسمی اجاره باشد.

 پس از رسیدگی در دادگاه اگر مالک عین با انتقال مخالفت کند یا در جلسه شرکت نکند دادگاه رأی به تجویز انتقال منافع صادر می­کند که این رأی از زمان قطعیت ۶ ماه اعتبار خواهد داشت. چنانچه مستأجر دراین مدت سرقفلی را منتقل نکند رأی از اعتبار افتاده و برای انتقال خارج از این مهلت، می بایست دوباره دادخواست تجویز انتقال منافع سرقفلی طرح نماید.

 اگر مالک عین اعلام نماید راضی به انتقال است اجازه مکتوب شده و گزارش اصلاحی تنظیم می‌گردد و مستأجر به استناد اجازه مذکور حق انتقال را خواهد داشت. که اگر مالک عین اعلام داشت که خودش حاضر به پرداخت قیمت سرقفلی است دادگاه رأی به تجویز انتقال منافع سرقفلی صادر می نماید. لکن به مالک عین سه ماه فرصت می‌دهد تا قیمت سرقفلی را که توسط کارشناس مشخص شده است پرداخت نماید. در این سه ماه، مستأجر حق نقل و انتقال سرقفلی را ندارد.  در صورت عدم پرداخت ظرف سه ماه، مستأجر فقط سه ماه دیگر فرصت دارد تا نسبت به انتقال سرقفلی اقدام نماید.

نویسنده: رسول نصرتی– وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی