معمولا همه افرادی که با اجاره املاک سر و کار داشته اند، دو اصطلاح ((سرقفلی)) و ((حق کسب و پیشه)) رو بارها شنیده اند. ممکن است این آشنایی از زبان افراد و یا در قراردادهای حقوقی صورت گرفته باشد. برای اینکه تفاوت این دو اصطلاح را بدانیم سیر تاریخی قوانین مربوط به عقد اجاره را مورد بررسی قرار می دهیم.
تاریخچه سرقفلی و حق کسب و پیشه
در نظام حقوقی ایران، عقد اجاره دارای اهمیت ویژه ای بوده است. به طوری که در سال‌های ۱۳۳۹، ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ قانونگذار اقدام به تصویب قانون در خصوص این عقد نموده است. اصطلاحات و قواعد حق کسب و پیشه در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۳۹ و ۱۳۵۶ و حق سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ به طور خاص تدوین و تنظیم شده است.
در قانون سال ۱۳۵۶ حق کسب پیشه به این صورت تعریف شده است: حقي است برای مستاجر که در اثر اجاره کردن مکانی جهت فعالیت‌های تجاری و بازرگانی در آن مکان بوجود می آید. قانون سال ۱۳۷۶ حق سرقفلی را به این صورت تعریف کرده است: سرقفلی وجهي است معین که توسط مالک و جدای از مال الاجاره از مستاجر دریافت می شود. در پایان مدت قرارداد، موجر می تواند بدون نیاز به هرگونه دلیلی با پرداخت مبلغ سرقفلی به مستاجر اقدام به تخلیه ملک کند.
وجوه تمایز سرقفلی و حق کسب و پیشه
1- رمان انعقاد قرارداد اجاره
اگر قرارداد اجاره قبل از تصویب قانون ۱۳۷۶ تنظیم شده باشد، احکام و مقررات مربوط به حق کسب و پیشه در خصوص قرارداد اعمال خواهد شد.
۲.مبنای حق سرقفلی
در سرقفلی پرداخت مبلغ در ابتدای قرارداد است. لکن در خصوص حق کسب و پیشه، آنچه موجب ایجاد حق کسب و پیشه می شود حسن شهرت، رونق کسب و کار و بدست آوردن مشتری می باشد.
۳.حق سرقفلی به ملک مورد اجاره مربوط می شود. یعنی امکانات ملک، کیفیت ساخت بنا و امتیازات آن که باعث افزایش ارزش آن خواهد شد. حق کسب و پیشه به کسب و کار و حسن شهرت آن کسی که در مورد اجاره بدست آورده است، مربوط می گردد.
۴. در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، حق کسب و پیشه به صورت اجباری و الزام آور برای مستاجر پیش بینی شده است. حتی اگر موجر تمایلی برای به رسمیت شناختن آن نداشته باشد.حتی ممکن است در قرارداد در مورد عدم وجود آن توافق شده باشد. اگر شرایط ایجاد حق کسب و پیشه فراهم باشد، قانونگذار این حق را برای مستاجر به طور ویژه ای برقرار ساخته است. طرفین قرارداد اجاره می توانند این حق برای مستاجر وجود نداشته باشد.
۵.حق سرقفلی فقط برای املاک تجاری وجود دارد. اما حق کسب و پیشه در خصوص تمامی املاک قابل تحقق می باشد.
نتیجتاً:
اختلافات بسیار زیادی با موضوع حق کسب و پیشه و سرقفلی وجود دارد. تعداد قابل توجه دعاوی در محاکم با این عنوان مثبت این مدعاست. با در نظر گرفتن جنبه تخصصی امور حقوقی راجع به عقد اجاره، بهتر است قبل از هر اقدامی از افراد خبره و با تجربه کمک بگیریم. تا از مشکلات احتمالی از جمله اتلاف وقت و هزینه جلوگیری کنیم.
نویسنده: محمد احمدی آزاد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی
بدون دیدگاه