تخلیه، اصطلاحی است که به معنای اخص ارتباط مستقیم با اجاره دارد. اما اینکه برأی تخلیه از طریق اخذ حکم اقدام کنیم یا دستور تخلیه بگیریم هر کدام جایگاه و آثار خود را دارد.
دستور تخلیه در چه مواردی صادر می شود؟
دستور تخلیه به موجب قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 پیش بینی شده است. این دستور زمانی درخواست میگردد که مدت اجاره تمام شده باشد. از سوی دیگر حسب صراحت ماده 2 قانون مذکور، وجود امضای 2 شاهد در ذیل اجاره نامه، برأی اخذ دستور تخلیه الزامی بوده و رویه حاکم نیز وجود این 2 شاهد را لازم میداند.
دستور تخلیه، حسب درخواست موجر، از طریق شورأی حل اختلاف صورت میگیرد مگر در خصوص برخی نهادهای دولتی و عمومی که می بایست از طریق دادگاه مطرح گردد.
دستور تخلیه قابل اعتراض نمی باشد. یعنی در واقع ماهیت رأی ندارد که قابل اعتراض باشد. بنابرأین در قالب یک دستور قضایی مبنی بر تخلیه به مستاجر ابلاغ میگردد.
اگر مستاجر ملک را تخلیه نکند موجر از طریق اجرأی احکام، اقدام به تخلیه مورد اجاره مینماید. اجرأی تخلیه منوط به واریز مبلغ ودیعه مسکن یا همان پول پیش به حساب امانی دادگستری است.
اگر موجر ادعایی در خصوص اجاره بها و خسارت و غیره دارد بایستی دادخواست مجزا تقدیم کند. بدین صورت که علاوه بر دادخواست، در قالب تامین خواسته، مبلغ پول پیش تودیعی در حساب دادگستری را توقیف نماید. مبلغ توقیف شده علیرغم تخلیه از مورد اجاره، تا تعیین تکلیف نهایی دادخواست مطالبه وجه، در حساب دادگستری خواهد ماند.
حکم تخلیه چه تفاوتی با دستور تخلیه دارد؟
این اقدام اصولاً زمانی صورت میگیرد که شرأیط اخذ دستور تخلیه وجود ندارد. مواردی مثل تخلیه به دلیل فسخ اجاره، تخلیه به دلیل عدم تنظیم اجاره نامه مطابق با شرایط قانون روابط موجر و مستاجر1376، همچنین اجاره نامه های قبل از سال 1376، نیازمند حکم تخلیه می باشند.
حکم تخلیه حتماً در قالب دادخواست داده میشود و نیازمند تشکیل جلسه رسیدگی و صدور رأی ماهیتی است. رأی صادره نیز قابل تجدید نظر بوده و پس از قطعیت رأی، بایستی اجرائیه صادر و سپس اجرا شود.
مهم:
یکی از اساسی ترین تفاوت های دستور تخلیه با حکم تخلیه، موضوع تودیع مبلغ پول پیش در حساب دادگستری است.
همانگونه که میدانید طبق اصول حقوقی، تا طلبکار یا همان ذینفع، طلب خود را به موجب دادخواست قانونی مطالبه نکند، مراجع قانونی حق ندارند بدهکار را مجبور به پرداخت بدهی نمایند مگر در مواردی که صراحتاً در قانون پیش بینی شده باشد.
تودیع مبلغ پول پیش برأی تخلیه، استثنایی است که صرفاً برأی اخذ دستور تخلیه پیش بینی شده است. استثنا نیز همیشه در محدوده تصریح شده قابل اعمال است.
لذا؛ اگر موجر با اخذ حکم تخلیه، ملک را تخلیه کند هیچ الزامی ندارد که موقع اجرأی حکم، پول پیش مستاجر را پرداخت نماید. مستاجر میتواند پس از تخلیه، همانند یک طلبکار عادی، دادخواست مطالبه وجه به طرفیت موجر تقدیم نماید.
نویسنده: رسول نصرتی- وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی
بدون دیدگاه