واگذاری مورد اجاره به غیر توسط مستاجر، از مشکلات رایج موجرین است. یعنی مستأجر، ملک یا خانه ای را که اجاره نموده و بدون اینکه حق واگذاری اجاره به غیر را داشته باشد نسبت به اجاره دادن مجدد آن به شخص ثالث اقدام می نماید.
حال در این نوشته بررسی خواهیم کرد چه راهکار کیفری و حقوقی برای پیگیری موضوع متصور است.
شکایت کیفری در صورت واگذاری اجاره توسط مستاجر
شاید اولین چیزی که به ذهن متبادر گردد انتقال مال غیر است. چرا که در قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر، انتقال منافع به دیگران نیز جرم دانسته شده است. لذا ممکن است تصور شود موضوع مشمول ماده مذکور بوده و مجازات انتقال مال غیر را خواهد داشت. اما نکته ظریفی در اینجا وجود دارد که مستأجر را از این عنوان مجرمانه مبرا می کند. نکته این است که مستأجر منافعی را منتقل نموده است که متعلق به خود اوست نه مال موجر. لذا جرم انتقال مال غیر صورت نگرفته است بلکه صرفاً مستأجر از قرارداد خود با موجر و شرط عدم انتقال تخلف نموده است.
اقدامات حقوقی در صورت واگذاری اجاره توسط مستاجر
سوال این است که آیا موجر می تواند به دلیل این تخلف، قرارداد اجاره را با مستأجر اول فسخ نموده و تخلیه مستأجر دوم را بگیرد؟
در خصوص امکان فسخ اجاره اول با توجه به صراحت قسمت اخیر ماده 496 قانون مدنی، امکان فسخ قرارداد وجود دارد. حتی اگر چنین شرطی در قرارداد اجاره پیش بینی نشده باشد.
اما در خصوص فسخ قرارداد دوم چون موجر از طرفین قرارداد نیست لذا نمی تواند آن را فسخ کند. چرا که فسخ حقی است برای طرفین قرارداد مگر در مواقعی که صراحتاً برای اشخاص دیگر در ضمن قرارداد حق فسخ پیش بینی شده باشد.
تنها راهی که برای موجر باقی می ماند حق ابطال اجاره دوم و خلع ید مستأجر دوم است. چرا که این واگذاری اجاره و تصرف شخص ثالث، بدون اجازه موجر صورت گرفته و نیازمند تایید وی بوده است. پس حالا که موجر قرارداد اجاره جدید را تایید نمی کند می تواند اعلام بطلان آن را خواسته و مستاجر دوم را نیز از ملک خود خلع ید نماید.
نکته قابل توجهی که وجود دارد این است که حتی اگر موجر از طریق دادگاه موفق به اخذ رأی علیه مستاجر دوم شده و او را تخلیه نماید به معنای تسلط بر ملک نیست. یعنی چنانچه اجاره مستأجر اول تمام نشده باشد یا قرارداد مذکور فسخ نشده باشد ملک کماکان در تصرف مستأجر اول باقی خواهد ماند. مگر اینکه مدت اجاره به پایان برسد یا اینکه بنا به دلایل دیگر قرارداد اجاره منحل گردد.
البته موضوع انتقال بدون اجازه اجاره به دیگران دربحث سرقفلی و حق کسب و پیشه، احکام و آثار خاص خود را دارد که با مطالب فوق تفاوت دارد.
نویسنده: رسول نصرتی- وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی
بدون دیدگاه