وکالت در فروش در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول وضعیت کاملا متفاوتی پیدا کرده است. مطابق ماده 656 قانون مدنی ” عقد وکالت عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود می نماید.” از انجا که عقد وکالت، عقدی است جایز هر یک از طرفین(وکیل و یا موکل) میتوانند نسبت به فسخ ان اقدام نمایند. بنابراین درصرتی که طرفین بخواهند نسبت به تنظیم وکالت بلاعزل اقدام نمایند، می توانند به استناد ماده 679 قانون مدنی، وکالت وکیل و عدم عزل وی را ضمن عقد لازم دیگری شرط کنند. با این وصف هدف اصلی از تنظیم عقد وکالت این است که اشخاص امور مربوط به خود را توسط شخص دیگری انجام دهند. اشخاص ممکن است به طرق ذیل نسبت به تنظیم عقد وکالت اقدام نمایند.

 .

1- خریدار و فروشنده بعد از تنظیم مبایعه نامه نسبت به تنظیم وکالتنامه رسمی اقدام نمایند. فروشنده با اعطا وکالت به خریدار میتواند انجام کلیه امور اداری مربوط به فراهم کردن شرایط ،جهت انتقال و تنظیم سند رسمی را به خریدار واگذار نماید.

2- اشخاص میتوانند نسبت به تنظم وکالتنامه های کلی جهت خرید و فروش و یا اداره امور مربوط به اموال خود اقدام نمایند. در اینحالت هدف اصلی موکل از تنظیم قرارداد وکالت نفس وکالت است. یعنی وکیل با تنظیم قرارداد وکالت درصدد است امور خود را توسط دیگری انجام دهد و هدف صرفا انجام معامله نیست.

وکالت در فروش در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول

در تبصره 2 ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب خرداد 1403 ذکر شده است که ”  میزان مالیات حق الثبت و حق التحریر بر تنظیم وکالت بلاعزل انتقال مالکیت در خصوص اموال غیر منقول موضوع این ماده در دفاتر اسناد رسمی معادل تنظیم سند رسمی انتقال ملک است. چنانچه ظرف نه ماه از تاریخ تنظیم وکالتنامه، اموال مذکور منتقل شود، سند رسمی انتقال بدون نیاز به پرداخت مجدد مالیات نقل و انتقال ملک و حق الثبت تنظیم می شود. “در واقع قانونگذار اعطاء وکالت بلاعزل از جانب مالک به وکیل را به منزله انتقال قطعی ملک تلقی کرده است. به همین دلیل میزان مالیات، حق الثبت و حق التحریر را معادل هزینه های تنظیم سند رسمی انتقال دانسته است.

قانونگذار با تصویب این قانون اصل قانون مدنی را مخدوش کرده است و کارکرد عقد وکالت در نفس وکالت را زیر سوال برده است. در این مصوبه وکالت بلاعزل جایگزین عقد بیع شده است. این امر هزینه های گزافی را به اشخاصی که قصد دارند از نفس وکالت استفاده کنند و هدف آنها انجام معامله نیست وارد میکند. حتی ممکن است هدف طرفین معامله تنظیم عقد وکالت بلاعزل باشد. اما وکیل نتواند در مهلت 9 ماهه نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال اقدام نماید. در این صورت هزینه های مضاعفی به طرفین تحمیل می گردد. بنابراین اصلاح ماده مذکور با جلب نظر کارشناسان امری ضروری به نظر می رسد.

نویسنده: منصوره خلجی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی