انتقال مال مشاعی بصورت مفروز یکی از رایج ترین دعاوی در دادگاه ها می باشد. خصوصاً در دعاوی بین وراث، این قبیل دعاوی بسیار مطرح است. ما در این نوشته بررسی می کنیم که آیا این عمل جرم یا قابل ابطال است یا خیر؟

فروش مشاعی جرم نیست و نیاز به اجاره شریک ندارد

به عنوان یک اصل، هر شریکی حق دارد سهم مشاعی خود را واگذار کند. این اقدام ذاتاً صحیح است تا زمانی که به میزان سهم خود باشد. مثلا اگر شخصی یک دانگ مشاعی را مالک است فروش یک دانگ بلامانع است. بنابراین از نظر قوانین جزایی نیز اتفاق خاصی نیفتاده است. اگر شخص مازاد بر سهم خود به عنوان مال خود بفروشد عنوان انتقال مال غیر خواهد داشت.

از نظر حقوقی نیز انتقال بیشتر از سهم شریک غیر نافذ و قابل ابطال است. یعنی شرکا می توانند فروش مقدار مازاد را تایید یا رد کنند.

فروش مفروزی مال مشاع

در این خصوص رویه قضایی بسیار اختلافی است. نظر غالب این است که اگر شخصی بدون افراز، قسمت مشخصی را انتقال دهد اگر  از سهم مشاعی وی بیشتر نباشد نه عنوان کیفری دارد و نه ایراد حقوقی.

دادگاه ها استدلال می کنند که اصل مالکیت مشاعی مفروز و سهم منتقل شده مشاعی نیز از لحاظ حقوقی صحیح است و چون الزام به تنظیم سند نیز ملازمه با تحویل ندارد پس عملاً نوعی فروش مشاعی است و تصرف منوط به اجازه سایر شرکا می باشد.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

اولاً، چنانچه قطعه بندی ملک بر اساس توافق مالکان انجام شده باشد، انتقال هر قطعه به صورت جداگانه با لحاظ اوضاع و احوال و عرف حاکم بر قضیه به عنوان مفروز التصرف صورت می گیرد به گونه ای که دیگر شرکا اساسا نسبت به قطعه تحت تصرف وی ادعای مالکیت ندارند؛

اما اگر در فرض سؤال قطعه بندی بدون توافق مالکان انجام شده باشد و یکی از ایشان قطعه ای را که معادل قدر السهم مشاعی وی بوده است به صورت مفروز منتقل کند، با لحاظ آن که مالکیت وی به صورت مشاعی مسلم بوده و اراده طرفین نیز بر انتقال قدر السهم وی صورت گرفته است، خللی در صحت معامله به وجود نمی آورد؛ هرچند مشاعی بودن مبیع، ممکن است برای خریدار نوعی عیب تلقی شود و خیار فسخ به همراه داشته باشد. بنا به مراتب فوق، در فرض سؤال در هر صورت ضرورتی به انجام معامله دوم به شرح مطرح شده در استعلام وجود ندارد.

ثانیاً، نظر به این که تنظیم سند رسمی انتقال ملک مشاعی ملازمه ای با تصرف مادی در ملک ندارد و از سوی دیگر الزام به تنظیم سند رسمی انتقال جزو لوازم عرفی یا قانونی معامله است و قانون گذار تصرفات حقوقی هر یک از شرکا نسبت به مایملک خود را در ماده ۵۸۳ قانون مدنی تجویز کرده است و نیز با عنایت به این که غیر از شریکی که قدر السهم خود را فروخته است، دیگر شرکا تعهدی به تنظیم سند رسمی انتقال به خواهان ندارند، لذا در فرض استعلام دعوا صرفا به طرفیت شریکی که قدر السهم خود را به خواهان واگذار کرده است، قابلیت طرح دارد.

نظریه مشورتی مغایر در خصوص فروش مفروزی مال مشاعی

نظریه اداره کل حقوقی و تدوین قوانین شماره 563/7-5/2/1381
فروش سهم مشاع از ناحیه مالک مشاعی ازاعم از اینکه تمام سهم مشاع خود را بفروشد یا فقط قسمتی از آن را فاقد اشکال است. زیرا خریدار به میزان سهام مشاع مورد معامله در هر ذره ملک شریک خواهد بود. ولی اگر مالک مشاعی قسمت معینی از کل ملک را به صورت مفروز که دارای ابعاد ومشخصات معلوم باشد، بفروشد معامله نسبت به سهم سایر مالکین در آن قسمت مشخص و معین نادرست است.

بنابراین چنانچه مورد معامله یعنی مقدار26 متر مربع زمین از پلاک 550/1 را به طور مفروز و در یک نقطه معین فروخته باشد که ظاهر سند عادی به همین ترتیب است ، به لحاظ اینکه اولا” – پلاک مذکور بین مالکین افراز نشده است و یکی از مالکین نمی تواند قسمتی از آن را شخصا” مفروز نموده و بفروشد. و ثانیا”- مالکیت سایر مالکین در هر ذره مورد معامله به صورت اشاعه وجود دارد نمی توان چنین معامله ای را صحیح تلقی نموده و لذا نه تبدیل آن به سهم مشاعی مقدور است و نه خریدار می تواند مالکین را ملزم به انتقال آن نماید.
اما اگر مالک مشاعی ملک مذکور از سهم مشاع خود مقدار26مترمربع را به صورت مشاع فروخته باشد مثلا” اگر فروشنده مالک یک دانگ مشاع ملک بوده و این یک دانگ معادل صد مترمربع به صورت مشاع در کل ملک باشد مالک می تواند مقدار26 مترمربع مشاع از100 مترمربع یک دانگ مشاع از شش دانگ پلاک موصوف را بفروشد. در این صورت چنانچه مبایعه نامه از جهات دیگر به نظر دادگاه صحیح باشد می تواند فروشنده را به انتقال مورد معامله به شکلی که در بالا به آن اشاره شد، ملزم نماید و به این ترتیب نیازی به دخالت سایر مالکین نخواهد بود.

رویه کیفری فروش مال مشاعلی بصورت مفروز

از نظر کیفری نیز نظریات و آرای مختلفی در این زمینه وجود دارد که می توان قائل بود تا خد ممکن سعی می کنند عنوان جزایی موضوع را زایل کنند.

البته نظرات مذکور فارغ از اینکه مغایر با صریح قانون هستند در عمل نیز افراد را دچار مشکل می کنند. کسی که ملکی را مفروز خریده است قصد خرید مشاعی و شراکت نداشته است که ما این موضوع را به او تحمیل کنیم.

در عمل نیز فروش مفروزی به معنای فروش بخشی از مال بوده که مالکیت سایر شرکا را نیز داشته است.

در نهایت بسته به شرایط و استدلالاتی که می توان مطرح نمود کفه ترازو می تواند به سمت هر کدام از نظریات سنگینی کند.

نویسنده: رسول نصرتی- وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی