مغایرت در کاربری اعلامی زمین در قرارداد و اثر آن در بطلان یا فسخ

اعسار استشهادیه لیست اموال

مقدمه:

یکی از موضوعات رایج در دادگاه های حقوقی، مغایرت کاربری مورد ادعای فروشنده با واقعیت است. به عنوان مثال، ملکی با کاربری مسکونی فروخته میشود و سپس کاشف به عمل می آید که کاربری ملک زراعی است. مسلماً اختلاف قیمت این دو کاربری، خریدار را مجاب خواهد کرد که نسبت به مطالبه حق خود اقدام نماید.
ما در این نوشته بررسی میکنیم در صورت مغایرت کاربری، در فرض های مختلف، چه حقوقی برای خریدار متصور است.

1- مغایرت کاربری که مستلزم از مالیت افتادن ملک باشد

فرض کنید زمینی با کاربری مسکونی در شهر فروخته شده است. متعاقباً کاشف به عمل آید کاربری پهنه، فضای سبز بوده و امکان احداث بنا وجود ندارد. در این موارد، با توجه به اینکه از اساس ملک در زمان معامله، در حکم معدوم بوده و موضوع معامله وجود نداشته است می توان آن را از موارد بطلان معامله دانست. چرا که واقع شدن در پهنه سبز شهرداری، مالکیت فروشنده را زایل و آن را غیر قابل انتقال نموده است. حتی اگر فروشنده از آن بی خبر باشد. در این موارد، خریدار می تواند نسبت به مطالبه ارزش روز مورد معامله اقدام نماید. ارزش روز با فرض کاربری مورد ادعای فروشنده ارزیابی می شود نه کاربری واقعی. چرا که ممکن است ارزش کاربری واقعی حتی از ثمن معامله نیز کمتر باشد.

2- مغایرت کاربری متضمن فقدان وصف

فرض کنید شخصی یک زمین با کاربری مسکونی می فروشد. بعداً مشخص شود کاربری زمین زراعی است. در این موارد با توجه به اینکه موضوع معامله که ملک بوده است وجود خارجی دارد، معامله درست است. لکن یکی از اوصاف آن که کاربری مسکونی است وجود ندارد. لذا در فرض مذکور، بطلان منتفی اما فسخ تحت شرایطی ممکن است.

3- فسخ به دلیل خیار وصف

قانون مدنی در ماده 410 قانون مدنی، یکی از موارد فسخ را، تخلف از وصف مورد توافق عنوان کرده است. در موارد فقدان کاربری مورد توافق نیز، این قاعده حاکم است. چرا که فروشنده مدعی وجود وصفی شده است که وجود نداشته است. البته در صورت اسقاط کافه خیارات، امکان استفاده از این حق فسخ منتفی می باشد. چون خریدار آگاهانه و علیرغم احتمال اینکه در هر معامله ای ممکن است از اوصاف ذکر شده تخلف شود اقدام به اسقاط حق فسخ خود نموده است.

4- امکان فسخ به دلیل تدلیس موضوع ماده 438 قانون مدنی

چنانچه کاشف به عمل آید فروشنده به عمد و با فریب، کاربری را چیز دیگری عنوان نموده است که خریدار مجاب به خرید شود، از موارد تدلیس و از موجبات حق فسخ است. لازم به ذکر می باشد که حق فسخ ناشی از تدلیس، قابل اسقاط نیست. یعنی اگر بنویسیم کافه خیارات ساقط شد شامل حق فسخ ناشی از تدلیس نخواهد بود.
بنابراین خریدارمی تواند به این استناد، معامله را فسخ نماید. اگر معامله فسخ شود خریدار مستحق استرداد ثمن است نه قیمت روز ملک مورد معامله. البته سایر خسارات مستقیم نظیر هزینه های نقل و انتقال و پیگیری دادگاه و امثال آن قابل مطالبه خواهد بود.

5- امکان فسخ به دلیل خیار غبن موضوع ماده 416 قانون مدنی

چنانچه در عقد، خیارات ساقط نشده باشد خریدار می تواند معامله را بخاطر غبن فسخ نماید. یعنی چون اختلاف ارزش واقعی با قراردادی  عرفاً غیر قابل اغماض است خریدار حق فسخ خواهد داشت. در صورتی که کافه خیارات ساقط شده باشد باید بین غبن فاحش و غبن افحش تفاوت قائل شد. چرا که با پیش بین سقوط خیارات، اگر چه اختیار فسخ ناشی از غبن فاحش ساقط می شود اما حق فسخ مربوط به غبن افحش ساقط نمی گردد.

این موضوع به صراحت در رای وحدت‌ رویه شماره ۸۲۱ – ۱۴۰۱/۲/۲۰ هیأت‌ عمومی دیوان ‌عالی ‌کشور آمده است. در غبن افحش تفاوت قیمت به اندازه ای نامتعارف است که اصولاً هیچ انسان عاقلی، چنین بهایی برای چنان مورد معامله ای پرداخت نمی کند.
همانند فسخ به دلیل تدلیس، در این موارد نیز، مطالبه ارزش روز مورد معامله پس از فسخ منتفی است و صرفاً ثمن معامله مسترد می گردد.

6- فسخ به دلیل خیار عیب

ماده 422 قانون مدنی نیز یکی دیگر از مواردی است که قانون به خریدار حق فسخ می دهد. یعنی فرض می گیریم که نبودن کاربری مورد توافق از موارد عیب مبیع است. لذا اختیار فسخ به دلیل خیار عیب مطرح می گردد. البته اینکه صرف عدم وجود یک وصف مثل کاربری، از مصادیق عیب محسوب شده و از موجبات خیار عیب باشد خودش محل تردید است. چرا که تعریف عرفی عیب به خرابی یا کاستی فیزیکی بر میگردد در غیر این صورت باید قائل باشیم هر کجا خیار وصف وجود دارد خیار عیب هم وجود دارد.

7- مطالبه ما به التفاوت کاربری واقعی با کاربری ذکر شده در قرارداد

بر اساس ماده422 قانون مدنی، چنانچه کسی حق فسخ به دلیل عیب داشته باشد می تواند بجای فسخ، مابه التفاوت حالت سالم با معیوب را مطالبه کند که به آن ارش می گویند.
بر اساس رای وحدت رویه دیوان عالی کشور در سال 1401، مطالبه حق ارش منوط به این است که خیار عیب ساقط نشده باشد. چرا که ارش جایگزین حق فسخ مزبور است. بنابراین وقتی اصل حق فسخ منتفی باشد جایگزین آن نیز منتفی خواهد بود.
در هر حال، مطالبه ارش و مابه التفاوت نیز بستگی به این دارد که مغایرت کاربری را عیب بدانیم یا خیر.

توجه: به تاریخ انتشار یا بروزرسانی مطلب توجه فرمایید. ممکن است به دلیل تغییرات قوانین و اصلاحیه های احتمالی بعد از نگارش این مطلب، قسمت هایی از نوشته مذکور موضوعیت خود را از دست داده باشد. جهت اطمینان از آخرین وضعیت قوانین، می توانید با مشاوران موسسه حقوقی وکلای نور نوین در ارتباط باشید.

نویسنده: رسول نصرتی- وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی

رسول نصرتی

1 دیدگاه

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *