همه چیز در مورد پایان کار ساختمانی

پس از اتمام ساخت بنا مالک ساختمان می بایست نسبت به دریافت جواز پایان کار اقدام نماید. برای این کار مالک می بایست به شهرداری مراجعه نماید و درخواست صدور گواهی پایان کار ساختمانی بدهد تا انتقال رسمی سند انجام شود. گواهی پایان کار به این معنی است که از لحاظ مقررات فنی و شهرسازی و از نظر شهرداری و سازمان نظام مهندسی، ساختمان احداث شده مورد تایید می باشد.

پایان کار ساختمانی چیست؟

پروانه ساختمان مجوز اصلی برای شروع ساخت و ساز است پس از اتمام عملیات ساختمانی، در صورتی که ساختمان مورد تایید شهرداری باشد و مواردی همچون خلافی یا بدهی نداشته باشد، شهرداری مدرکی تحت عنوان پایان کار به مالک می‌دهد. این مدرک پایان عملیات ساختمانی را تایید می‌کند. پس از آنکه احداث ساختمان به پایان برسد٬ مالک باید از شهرداری درخواست صدور گواهی پایان کار را بخواهد تا با بازدید مامور و کارشناس فنی مشخص شود که مقررات قانونی و فنی مربوط به ساختمان سازی رعایت شده است. پس از احراز مطابقت بنا با پروانه ساختمان و نقشه صادر شده توسط کارشناس شهرداری و احراز رعایت مقررات قانونی و فنی مربوطه، شهرداری طی یک فرآیند اداری و فنی، اقدام به صدور پایان کار ساختمان با توجه به شناسنامه فنی ملک می‌کند. (دعوای الزام شهردای به صدور پایان کار )

گواهی پایان کار باید شامل درج مشخصات کامل ساختمان اعم از متراژ عرصه، اعیان و طبقات ساختمان با مشاعات و کاربری های اجزای ساختمان و… صادر شود.

[vc_column css=”.vc_custom_1605357286061{background-image: url(https://noorlaw.ir/wp-content/uploads/2020/07/favicon-1.png?id=3819) !important;}”][vc_hoverbox image=”4608″ primary_title=”وکیل و مشاوره تخصصی در پرونده شما” hover_title=”با ما تماس بگیرید.” hover_background_color=”chino”]

22864935 – 09304430220

[/vc_hoverbox][/vc_column][vc_row][vc_column][vc_column_text]

اهمیت پایان کار

برای انعقاد هر نوع قرارداد رسمی در دفترخانه و تنظیم سند رسمی نیاز به پایان کار وجود دارد. دفاتر اسناد رسمی از انتقال آپارتمانی که پایان کار شهرداری را نداشته باشد، ممنوع هستند.

همچنین صدور صورتمجلس تفکیکی و تنظیم تقسیم نامه و اخذ سند هاش شش دانگ برای هر واحد منوط به ارائه پایان کار است. تا زمانی که مالکین پایان کار نداشته باشند، ساختمان ساخته شده رسمیت ندارد و مشابه حالت قبل از ساخت با آن برخورد می شود.

در صورتی که مالک ساختمان بخواهد قبل از گرفتن پایان کار ساختمان برخی واحدها را پیش فروش کند، قرارداد مربوط به این واحدها باید در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده و منعقد شود. در این قرارداد، فروشنده باید متعهد شود که در زمان مقرر گواهی پایان کار را دریافت کند. همچنین در این قرارداد تاریخ دقیق حضور طرفین در دفتر اسناد برای انتقال سند ذکر می‌گردد، که مسلماً فروشنده باید در آن تاریخ گواهی پایان کار را همراه داشته باشد، چرا که بدون آن امکان انتقال سند وجود ندارد.

همچنین بدون اینکه شخص گواهی پایان کار داشته باشد امکان اینکه بتواند وام مسکن و یا وام از روی سند خانه را بگیرد وجود ندارد چراکه برای گرفتن وام نیازمند گواهی پایان کار می باشد.

در انتقال آپارتمان، در صورتی که فروشنده گواهی پایان کار را اخذ نموده باشد در این صورت دادگاه وی را الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک خواهد نمود ولی در صورتی که او گواهی پایان کار را اخذ نکرده باشد امکان انتقال به صورت سند رسمی وجود نخواهد داشت که در این صورت خریدار موظف است در دادخواست خود الزام وی به اخذ گواهی پایان کار و سپس الزام به تنظیم سند رسمی را از او بخواهد. (دعوای الزام به اخذ پایان کار)

انواع پایانکار ساختمانی

گواهی های پایان کار ساختمانی را بر اساس سال صدور آنها و اعتبار آنها می توان به 3 دسته تقسیم کرد:

• پایان کار موقت: در سالهای نسبتا دور توسط شهرداریها صادر می شد که بطور مثال اعتبار آن 6 ماهه یا 1 یا 2 ساله بود و در بالای گواهی مزبور درج می شد.شاید دلیل آن تخلفات ساختمانی متعدی بود که در گذشته صورت می گرفت !
• پایان کار نامحدود: شکل ظاهری این گواهی ها شبیه همان پایان کار موقت بود با این تفاوت که در بالای آنها عبارت نامحدود قید شده بود.
•  پایان کار واحد و مستقل: در حال حاضر و چند سالی هست که برای هر واحد آپارتمانی صادر می شود که معمولا مشتمل بر چند ورق می باشد ؛ بر خلاف دو مورد فوق که بر روی یک ورق A4 تنظیم و صادر می شد.

در حال حاضر دفاتر اسناد رسمی نمی توانند نسبت به گواهی پایان کار موقت سندی تنظیم کنند و یا در مورد پایان کار نامحدود حتما باید گواهی تاییدیه را از شهرداری یا دفاتر خدمات الکترونیک شهر دریافت نمایند.

نحوه اخذ پایان کار

این گواهی توسط مالک یا مالکین ساختمان و یا وکیل یا قائم مقام قانونی ایشان قابل اخذ است. در قراردادهای مشارکت در ساخت معمولاً سازنده متعهد به اخذ این گواهی است. در صورتی که از دریافت آن امتناع نماید، می توان از طریق دادگاه الزام وی را به اخذ پایان کار خواست. (دعوای الزام به اخذ پایان کار)

1. تشکیل پرونده : فرم درخواست پایان کار را تهیه و توسط ناظر تکمیل شود. (اگر ساخت و ساز شما برای نوسازی بوده است، باید عوارض نوسازی را پرداخت کنید و رسید آن را نیز همراه داشته باشید)

مدارک مورد نیاز جهت تشکیل پرونده :

•  اصل و کپی سند مالکیت
• اصل و کپی شناسنامه وکارت ملی
•  درصورت فوت مالک اصل و کپی انحصار وراثت و کپی مدارک شناسایی ورثه
•  اصل و کپی فیش عوارض نوسازی سالیانه
•  اصل و کپی فیش آب، برق، گاز، تلفن
•  ارائه کارت سازه، برگه اتمام عملیات ساختمانی و کلیه گزارشات مرحله‌ای و همچنین تادییه استاندارد برای آسانسور در ساختمان‌های نوساز
•  اصل و کپی پروانه ساختمانی
•  نقشه معماری ملک دارایی مهر شهرداری منطقه به همراه CD

2. تحویل سند مالکیت رسمی، درخواست به شهردار برای اخذ دستور، ثبت شماره و تاریخ در دبیرخانه و تعیین زمان برای بازدید کارشناس دفتر فنی است.
3. بازدید کارشناس شهرداری از محل و تنظیم گزارش وضع موجود.
4. تحویل فرم تکمیل‌شده گزارش عملیات روند اجرای ساختمان از سوی مهندس ناظر.
5. بررسی گزارش مامور فنی شهرداری توسط مسئول فنی و شهرسازی صدور دستور محاسبه.
6. کنترل زیر بنا توسط محاسب با توجه به گزارش مامور فنی و پروانه ساختمان از نظر اضافه یا کاهش متراژ.
7. کسب رضایت مجاورین در صورت نیاز یا برطرف نمودن موارد خلاف از قبیل مشرف بودن٬ اضافه ارتفاع و اضافه قد پای طرفین.

در صورتی که ساختمان اضافه بنای مازاد بر پروانه ساختمان داشته باشد به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع می شود و پس از تعیین شدن جریمه یا صدور رای خلاف و تخریب مراحل کار ادامه پیدا می کند. (توضیح بیشتر)

8. واحد تشکیل پرونده شهرداری پیش نویس پایان کار را تهیه می نماید.

مدارک مورد نیاز برای تهیه پیش ‌نویس

• ارائه تأییدیه استاندارد آسانسور برای ساختمان‌های دارای آسانسور
• تأییدیه آتش‌نشانی
• فیش نوسازی سال جاری پرداخت شده
• برگه گواهی اتمام بنا با تأیید امضای محضری توسط مالک و ناظر
• نامه تسویه حساب کامل برای املاکی که عوارض آن‌ها تقسیط شده است

9. تکمیل برگ گواهی پایان کار در بخش پروانه ساختمان شهرداری.
10. امضای نهایی پایان کار توسط معاون شهرسازی – شهردار (معاون مالی – اداری) – محاسب – پیش نویس گیرنده.
11. ممهور شدن جواز به مهر، شماره و تاریخ شهرداری توسط دبیرخانه.
12. پس از گذراندن این مراحل جواز پایان کار ساختمان شما صادر می گردد.

نکات مهم در اخذ پایان کار ساختمانی

1. در مناطق خارج از محدوده شهر بایستی به دهیاری‌ها، بخشداری‌ها، فرمانداری‌ها و استانداری‌ها مراجعه نمود.
2. انتقال املاک بدون پایان کار معمولاً به صورت وکالتی است. در این موارد مسئولیت اخذ پایان کار بر عهده ی خریدار می شود.
3. توقیف بودن ملک مانع اخذ پایان کار نمی باشد، ولی ممکن است مانع صدور سند باشد.
4. با مفقود شدن گواهی پایان کار، می‌توان برای گرفتن گواهی پایان کار المثنی اقدام کرد ولی درصورتی‌که ملک تغییری داشته باشد ، شهرداری بررسی خواهد کرد و باید با پرداخت خلافی از شهرداری مجوز بگیرید.
5. مدت اعتبار گواهی عدم خلاف ساختمان های در حال احداث، 6 ماه از تاریخ صدور جواز می باشد اما اعتبار پایان کار ساختمان دارای محدودیت زمانی نمی باشد.
6. هزینه گواهی پایان کار ساختمان به کاربری ملک، متراژ زمین، تعداد طبقات و عوامل دیگر بستگی دارد.

دعوای الزام به اخذ و صدور پایان کار

اخذ پایان کار به وسیله مالک رسمی ملک، انجام می شود. اما در صورتی که ساختمان از طریق قرارداد مشارکت در ساخت، بنا شده باشد معمولاً سازنده با وکالت نامه کاری که از مالک می گیرد، تعهد به اخذ گواهی پایان کار می دهد. در بسیاری مواقع به خاطر اختلاف سازنده و مالکین و یا مشکلات دیگر سازنده به تعهد خود در گرفتن پایان کار عمل نمی کند. در این موارد ذینفع می تواند الزام وی به اخذ پایان کار را بخواهد. (توضیح بیشتر)

حالت دیگر این دعوا جایی است که درخواست صدور گواهی به شهرداری شده اما، شهرداری به دلایل غیر موجه از صدور گواهی پایان کار امتناع نماید که در چینن حالتی، شخص دی نفع می تواند الزام شهرداری را نسبت به صدور پایان کار را از دادگاه بخواهد. (توضیح بیشتر)

پایان کار ساختمان قدیمی

تعیین کاربری املاک در شهرها براساس طرح های کلان تحت عنوان طرح جامع تعیین می شود بنابراین نوع استفاده افراد نمی تواند خارج از این کاربری های تعریف شده انجام شود. ولی قبل از سال ۴۹ به دلیل عدم وجود طرح جامع مخصوصاً برای شهر تهران، هر نوع استفاده شهروندان از املاک خود حق تملک آنها تلقی می شد. بنابراین نیازی به اخذ پایان کار ساختمان برای سال های قبل از ۴۹ و ۵۲ وجود ندارد. ساختمان های قدیمی که ممکن است ۲۰ یا ۳۰ سال از عمر آنها می گذرد چند حالت برای پایان کار آنها وجود دارد که در اینجا توضیح داده می شوند.

در حالت اول که شاید بتوان گفت برای اکثریت ساختمان ها یا ملک های کلنگی صادق است این است که معمولا این ساختمان ها یا ملک ها یک پایان کار قدیمی دارند. در این صورت شما کافیست که با بردن آن و سایر مدارک نسبت به اخذ یک پایان کار جدید اقدام نمایید.

حالت دومی که برای ساختمان های قدیمی یا کلنگی وجود دارد این است که شما سند و پایان کار قدیمی را دارید اما خود به دلیلی تغییری در ملک انجام داده اید – مانند اینکه یک طبقه دیگر به یک ساختمان ویلایی یک طبقه اضافه کرده اید – و برای اضافه کردن بنا مجوز از شهردای نگرفته باشید، کار شما با مشکل مواجه می شود. در این حالت شما باید همان مدارک را طی کنید و این اضافه کردن بنا یا تغییرات در بنا که خلاف قوانین شهرداری بوده است، معمولا به کمیسیون داخلی شهرداری یا کمیسیون ماده صد ارجاع داده می شود و شما باید جریمه ای پرداخت کنید تا پایان کار جدید ساختمان قدیمی و کلنگی شما صادر شود.

حالت سوم که در برخی از شهرها یا مناطق شهرها وجود دارد، برای ساختمان های قدیمی و کلنگی است که اساسا بدون هیچ مجوزی ساخته شده اند و پایان کار یا حتی سند هم ندارند. گرفتن پایان کار برای چنین ساختمان های کلنگی به دلیل اینکه اساسا مجوزی برای ساخت آنها وجود نداشته است بسیار دشوار است و توصیه می شود که شما با فردی متخصص به اخذ پایان کار یا یک وکیل خبره در این زمینه مراجعه کنید.

استعلام پایان کار ساختمانی:

شما با استعلام جواز و پایان کار ساختمان می‌توانید از تاریخ صدور، مساحت و تعداد طبقات مجاز و سایر موارد آگاه شوید. در برخی مواقع، مدارک موجود ساختمانی برای مالکین ساختمانی به قدرکافی دلیل موجهی برای اثبات مالکیت آن‌ها نیست، و در این مواقع است که خریدار واحدهای ساختمان با مشکلات بزرگی روبرو می‌شوند، استعلام جواز و پایان کار ساختمان بهترین روش برای پیشگیری از بروز این چنین مشکلات احتمالی است،شما با استعلام جواز و پایان کار ساختمان می‌توانید از اعتبار این مدارک اطمینان حاصل کرده و علاوه بر این از جزئیات ساختمانی هم باخبر خواهید شد.

فواید استعلام پایان کار ساختمانی:

• آگاهی از قانونی بودن فرایند ساخت و ساز
• مشاهدۀ جزئیاتی مانند متراژ و مساحت زیربنا، کروکی ملک، مهندسان ناظر، مشخصات فنی و امکانات در نظر گرفته شده، سیستم سرمایشی گرمایشی، مدت زمان اعتبار و…
• امکان دریافت وام بانکی
• امکان پیش‌خرید آپارتمان
• اطلاع از نداشتن تخلف ملکی
• تسهیل در فرایند نقل و انتقال سند ملک در دفاتر اسناد رسمی
• اطمینان از جعلی نبودن پروانه ساختمان و گواهی پایان کار
• اطلاع از سن ساختمان خریداری شده

استعلام پایان کار ساختمانی در تهران

شهروندان تهرانی می‌توانند با تکمیل فرمی در پرتال شهرداری تهران و واردکردن اطلاعات لازم نظیر شماره‌ پرونده، شماره‌ شناسایی ملک، شماره‌ و تاریخ پروانه با صرف کم‌ترین زمان و هزینه از صحت پروانه و گواهی‌های صادره اطمینان حاصل کنند و دیگر نیازی به مراجعه‌ حضوری در مناطق و یا اداره‌های مختلف شهرداری نیست.

این سرویس با نام «سامانه‌ استعلام پروانه و گواهی ساختمان» در پرتال اینترنتی شهرداری تهران در دسترس شهروندان قرار گرفته است.

[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_btn title=”دعوای الزام به اخذ پایان کار” link=”url:https%3A%2F%2Fnoorlaw.ir%2Fcompulsion-lawsuit-to-get-the-job-done%2F|title:%D8%AF%D8%B9%D9%88%D8%A7%DB%8C%20%D8%A7%D9%84%D8%B2%D8%A7%D9%85%20%D8%A8%D9%87%20%D8%A7%D8%AE%D8%B0%20%D9%BE%D8%A7%DB%8C%D8%A7%D9%86%20%DA%A9%D8%A7%D8%B1||”][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_btn title=”صورتمجلس تفکیکی چیست؟” link=”url:https%3A%2F%2Fnoorlaw.ir%2Fform-of-separate-assembly%2F|title:%D8%B5%D9%88%D8%B1%D8%AA%D9%85%D8%AC%D9%84%D8%B3%20%D8%AA%D9%81%DA%A9%DB%8C%DA%A9%DB%8C||”][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_btn title=”تقسیم نامه ساختمانی” link=”url:https%3A%2F%2Fnoorlaw.ir%2Fconstruction-division-letter%2F|title:%D8%AA%D9%82%D8%B3%DB%8C%D9%85%20%D9%86%D8%A7%D9%85%D9%87%20%D8%B3%D8%A7%D8%AE%D8%AA%D9%85%D8%A7%D9%86%DB%8C||”][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_btn title=”بهترین وکیل در تهران” link=”url:https%3A%2F%2Fnoorlaw.ir%2Fthe-best-lawyer-in-tehran%2F|title:%D8%A8%D9%87%D8%AA%D8%B1%DB%8C%D9%86%20%D9%88%DA%A9%DB%8C%D9%84%20%D8%AF%D8%B1%20%D8%AA%D9%87%D8%B1%D8%A7%D9%86||”][/vc_column][/vc_row]