قوانین آپارتمان نشینی

برخلاف زندگی در خانه ها، در زندگی آپارتمان نشینی قواعد بسیاری باید توسط ساکنین یک آپارتمان رعایت شود. تبعاً هرچقدر میزان واحد های مسکونی بیشتر شود، قواعد پیچیده تر و منسجم تر خواهند شد تا اعضای یک ساختمان بتوانند مشکلات خود را بهتر و عادلانه تر رفع نمایند. به همین منظور قوانین دقیقی وضع شده که به طور خلاصه با هم میبینیم.

قوانین موجود در حوزه آپارتمان نشینی

مهمترین قانون وضع شده برای ساکنین یک آپارتمان، قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه آن است که دقت بسیاری در حل اختلافات آپارتمانی به خرج داده است.

در قانون از آپارتمان تعريفي به عمل نيامده است ولي در اصطلاح مي‌توان گفت: آپارتمان عبارتست از يك واحد مستقل در ساختمان چند طبقه كه از آن براي سكونت يا جهت كسب و پيشه استفاده مي‌شود.

[vc_column css=”.vc_custom_1605357286061{background-image: url(https://noorlaw.ir/wp-content/uploads/2020/07/favicon-1.png?id=3819) !important;}”][vc_hoverbox image=”4608″ primary_title=”وکیل و مشاوره تخصصی در پرونده شما” hover_title=”با ما تماس بگیرید.” hover_background_color=”chino”]

22864935 – 09304430220

[/vc_hoverbox][/vc_column][vc_row][vc_column][vc_column_text]

مشاعات

مالکیت در آپارتمان دارای دو شکل اختصاصی و مشترک است.

مالکیت اختصاصی به بخشی از ملک گفته می ‌شود که تنها صاحب آپارتمان حق استفاده از آن را دارد مثل بالکن.

مالکیت مشترک به قسمت‌هایی از ساختمان گفته می شود که کلیه مالکین حق استفاده از آن را دارند و شامل زمین زیر بنا و تاسیسات قسمت‌های مشترک از قبیل چاه آب، پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه و … می شود. به این قسمت ها در آپارتمان مشاعات گفته می شود.

مهمترین ویژگی مشاعات:

1. سهم هر یک از مالکین قسمت‌های اختصاصی از مخارج مشاعات برابر است با نسبت مساحت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان. مگر مواردی که ارتباطی با میزان مساحت ندارد. در این صورت تقسیم مخارج مساوی خواهد بود. لذا پرداخت هزینه مشاعات برای سایر واحدها الزامی است. (ماده 4 قانون تملک آپارتمان ها)
2. اگر حیاط ساختمان به گونه ایی باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی امکان دسترسی به آن باشد هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان است.

اما هزینه آسانسور برای همه واحد ها برابر است. حتی واحدهایی که از آن استفاده نمی کنند.

(وضعیت حقوقی پارکینگ ها، حیاط ساختمان و راه پله)

هزینه های آپارتمان

مالکین آپارتمان‌ها موظفند هزینه‌های مشترک ساختمان که برای قسمت‌های مشترک ساختمان کاملا ضروری است مانند آب، برق، گازوییل، گاز، هزینه تاسیسات، سرایدار، دربان، دستمزد هیئت مدیره و غیره پرداخت نمایند.

اگرآپارتمان توسط مالک یا مستاجر، بستگی به قرار داد تنظیم شده میان افراد دارد. اگر مستاجر از پرداخت هزینه امتناع کند، هیئت مدیره می تواند برای دریافت آن به مالک مراجعه کند.

اگر هر یک از مالکین از پرداخت این هزینه ها امتناع کند، لازم است اظهارنامه ای برای وی ارسال شود و در صورت عدم پرداخت بعدی، می توان این واحد را از استفاده مشاعات محروم نمود. همچنین در مرحله ی بعد به درخواست هیئت مدیران برای وصول وجه طبق اظهارنامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد کرد. دادگاه‌ها وظیفه دارند به شکایت سریعا رسیدگی کرده و واحد بدهکار را از دریافتی خدمات دولتی محروم و تا ۲ برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه کنند. (توضیح بیشتر)

مجمع عمومی ساختمان

اگر تعداد مالکین ساختمان بیشتر از 3 نفر باشد، لازم است مجمع عمومی مالکین تشکیل شود تا در خصوص مسائل ساختمانی تعیین تکلیف نماید.

هیات مدیره موظف می باشند دعوتنامه هایی را به نشانی کلیه مالکین ارسال نموده و از آنان، جهت شرکت در جلسه دعوت به عمل آورند.

برای رسمیت مجمع، حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی ویا نماینده آنان ضروری است.

نحوه تصمیم گیری در مجمع به این شکل است که اگر میان مالکین ساختمان قراردادی تنظیم نشده باشد تصمیمات مربوط با اکثریت آرای صاحبانی است که بیش از یک دوم مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی را مالک هستند.

تصمیمات مجامع برای کلیه مالکین الزام آور است.

مدیریت ساختمان

اگر تعداد مالکین در ساختمان بیشتر از ۳ نفر باشد لازم است مجمع عمومی مدیری از بین خود یا از خارج انتخاب کند. مدیر آپارتمان مسوول اداره ساختمان است و در واقع تصمیم‌های مجمع عمومی را اجرا میکند. مدیر برای مدت دو سال انتخاب می‌شود.

تغییر در آپارتمان

1. تغییر در ظاهر آپارتمان: هرگونه تغییر غیراساسی جهت زیباسازی یا بهره برداری بهتر از آپارتمان، نیازمند رضایت همه ی مالکین است. در صورت عدم رضایت حتی یک مالک، این تغییرات قانونی نیست و می توان مانع انجام آن شد.
2. تجدیدبنا: تجدیدبنا نیز نیازمند رضایت سایر اعضا است. اما قانون راهکاری را ارائه داده تا در صورت لجبازی یک مالک و ضرورت تجدید بنا بتوان این تغییرات را انجام داد.

به این ترتیب  اگر تعداد کمی از صاحبان واحدها نسبت به تغییرات ساختمان رضایت ندهند، مالکین موافق تجدید بنا می‌بایست مراحل زیر را انجام دهند.

الف) 3 کارشناس رسمی دادگستری تایید کنند عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به علت فرسودگی کلی نیاز به بازسازی وجود دارد. (ماده 13 قانون تملک آپارتمان ها)

ب) مالکین موافق علیه مخالفین طرح دعوا نمایند و با اخذ مجوز از دادگاه خانه ای برای آن ها در مکانی اجاره کرده تا به مکان جدید منتقل شوند. هزینه این اجاره به عهده ی مالکین موافق است.

ج) مجموع مبلغ اجازه بهای پرداختی از سهم ایشان در ساختمان کسر و به سهم کسانی که آن را پرداخت کرده اند، افزوده خواهد شد.

(توضیح بیشتر)

سایر قوانین آپارتمان نشینی

1. اگر تعداد واحدها بیش از ۱۰آپارتمان باشد انتخاب یک دربان برای مجموعه ضروری است.
2. ساکن هر واحد مسئول پرداخت خسارت وارد شده به همان واحد، مانند گرفتن لوله‌های فاضلاب، صدمه به دیوار‌ها و … است. همچنین اگر این خرابی به واحد دیگری سرایت کند، وی مسئول رفع خرابی و خبران خسارت همسایه خواهد بود. (توضیح بیشتر)
3. در قوانین آپارتمان نشینی، نگهداری حیوانات خانگی در قسمت‌های مشترک مجاز نمی باشد. همچنین در مورد نگه داری از حیوانات خانگی در واحد خودتان هم قوانینی وجود دارد. تنها زمانی مجاز به این کار هستید که نه تنها با قوانین آن آپارتمان تناقضی نداشته باشد بلکه بو، صدا و حضور حیوان خانگی در واحد شما به هیچ ترتیبی مزاحمتی برای دیگران ایجاد نکند.

[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_btn title=”مزاحمت همسایه” link=”url:https%3A%2F%2Fnoorlaw.ir%2Fharassing-the-neighbor%2F|title:%D9%85%D8%B2%D8%A7%D8%AD%D9%85%D8%AA%20%D9%87%D9%85%D8%B3%D8%A7%DB%8C%D9%87||”][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_btn title=”مقابله با همسایه ای که شارژ نمی دهد” link=”url:https%3A%2F%2Fnoorlaw.ir%2Fdeal-with-a-neighbor-who-does-not-charge%2F|title:%D9%85%D9%82%D8%A7%D8%A8%D9%84%D9%87%20%D8%A8%D8%A7%20%D9%87%D9%85%D8%B3%D8%A7%DB%8C%D9%87%20%D8%A7%DB%8C%20%DA%A9%D9%87%20%D8%B4%D8%A7%D8%B1%DA%98%20%D9%86%D9%85%DB%8C%20%D8%AF%D9%87%D8%AF||”][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_btn title=”بهترین وکیل در تهران” link=”url:https%3A%2F%2Fnoorlaw.ir%2Fthe-best-lawyer-in-tehran%2F|title:%D8%A8%D9%87%D8%AA%D8%B1%DB%8C%D9%86%20%D9%88%DA%A9%DB%8C%D9%84%20%D8%AF%D8%B1%20%D8%AA%D9%87%D8%B1%D8%A7%D9%86||”][/vc_column][/vc_row]