loader image

حق پشیمانی در قراردادها و معاملات

دسته بندی مقالات

تهران - شمال شرق تهران (محدوده ی سید خندان)

noorlawwi@gmail.com

09017088902-02122864936

ازشنبه تا چهارشنبه 9 الی 17

حق پشیمانی در قراردادها و معاملات
181
20 ژوئن 2020
AdminNoorlaw

 

حق پیشمانی در قرادادها و معاملات
اگر حق پیشمانی در قرارداد بدون مدت ذکر شده باشد ممکن است کل قرارداد باطل شود.

 

حق پشیمانی در قرارداد، امری رایج و مرسوم در معاملات، خصوصاً قرارداد خرید و فروش است. بدین معنا که ذیل قرارداد شرط می‌شود چنانچه هر کدام از طرفین قرارداد از معامله پشیمان شود باید مبلغ معینی را به طرف مقابل پرداخت کند.

با توجه به قوانین موجود و رویه جاری، حق پشیمانی در قراردادها و املاک می تواند متضمن آثاری باشد که عدم آگاهی نسبت به آن ممکن است صحت قرارداد را به خطر انداخته و حتی در مواردی منجر به بطلان قرارداد گردد.

اما ماهیت این شرط چیست و آیا درج چنین شرایطی در قراردادها معتبر و قانونی است؟

در پاسخ بایستی توجه کرد که به دنبال پرداخت این حق پشیمانی، چه اتفاقی می افتد و اینکه آیا برای پشیمانی و بر هم زدن معامله، دلیلی نیز لازم است یا نه.

آنچه مسلم است متعاقب پرداخت حق پشیمانی، قرارداد منحل می گردد و هیچ دلیل و بهانه خاصی نیز برای بر هم زدن قرارداد لازم نیست. حال ماهیت موضوع را می‌توان از دو جنبه مورد بررسی قرار داد:

الف) حق پشیمانی یک شرط فاسخ است و به محض پرداخت حق پشیمانی، معامله خود به خود منحل می گردد.

ب) حق پشیمانی، حق فسخ یا همان خیار شرطی است که با پرداخت پول، فسخ نیز از ناحیه پرداخت کننده صورت می‌گیرد در واقع عمل منحل شدن عقد، منوط به ابراز فسخ از ناحیه شخص پشیمان شونده است که شاید به نوعی با پرداخت حق پشیمانی، نسبت به فسخ عملی اقدام می‌نماید.

اگرچه این دو شاید در ظاهر تفاوت زیادی نداشته باشند لکن اگر وارد برخی جزئیات و استثناها شویم ممکن است موضوع کمی متفاوت باشد. چراکه استثناها همیشه در حد تصریح قانونی قابل استناد است و نمی‌توان آن را به موارد دیگر تعمیم و سرایت داد. ماده ۴۰۱ قانون مدنی آورده است: «اگر برای خیار شرط مدت معین نشده باشد هم شرط خیار و هم باطل است».

بنابراین اگر ما حق پشیمانی را خیار شرط بدانیم چنانچه مهلت خاصی برای استفاده از حق پشیمانی معین نشود این شرط باطل است. همچنین صرف وجود چنین شرطی باعث بطلان معامله نیز خواهد شد.

دلیل این امر نیز کاملاً مشخص است. چرا که اگر مدت اعمال حق پشیمانی و خیار شرط مشخص نباشد تسلط مالکانه هیچ کدام از خریدار یا فروشنده بر مال خریداری شده و پول دریافت شده به صورت کامل محقق نمی‌شود. لذا در هر زمان حتی بعد از سالیان سال، این امکان وجود دارد که یک طرف معامله، با پرداخت مبلغ پشیمانی، معامله را منحل نماید. همچنین امکان فروش مال توسط خریدار با وجود چنین شرطی، نیز خود محل بحث های حقوقی فراوان است.

اما آیا به صورت قاطع می‌توان گفت عدم ذکر مهلت برای پشیمانی، باعث بطلان شرط و قرارداد است؟

در پاسخ به این سوال رجوع می کنیم به نظریه که تا حدودی با مد نظر قرار دادن عرف حاکم، موضوع را تعدیل نموده است. در نظریه مذکور آمده است:

« چنانچه سند عادی دلالت بر وقوع بیع داشته باشد و با توجه به مواد 46، 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک قابل قبول در محاکم باشد و کلیه شرایط انجام معامله بیع رعایت و در سند عادی منعکس شده باشد قاعدتاً باید تاریخ تنظیم سند عادی و موعد حضور طرفین در محضر برای تنظیم سند رسمی انتقال ملک مشخص باشد و بنا به مراتب مذکور و با عنایت به ماده 400 قانون مدنی آغاز مدت خیار شرط تاریخ تنظیم سند عادی و انقضای مدت، موعد حضور طرفین در دفترخانه اسناد رسمی است. و لذا مورد از مصادیق شرایط مجهولی که جهل به آن به قرارداد سند عادی سرایت کند و موجب بطلان آن شود نیست. اما اگر در قرارداد مهلتی برای استفاده از خیار شرط و یا مهلت معینی برای مراجعه به دفترخانه تنظیم سند رسمی معین نشده باشد در این صورت طبق مفاد ماده 401 قانون مدنی هم شرط خیار و هم بیع باطل خواهد بود. اگر سند تنظیمی قولنامه و قرارداد بیع در آینده باشد مورد مشمول ماده 10 قانون مدنی بوده و احکام بیع و خیارات در آن مورد جاری نیست و توافق طرفین معتبر است».

همچنین در نظریه شماره 3288/7 مورخ 1389/06/02 اداره مذکور نیز آمده است:

«اگر در قرارداد مهلتی برای استفاده از خیار فسخ و یا مراجعه به دفترخانه و تنظیم سند رسمی معین نشده باشد در این صورت طبق مفاد ماده 401 قانون مدنی هم شرط خیار و هم بیع با طل خواهد بود. و اگر سند تنظیمی قولنامه و قرارداد انجام بیع در آینده باشد مورد مشمول ماده 10 قانون مدنی بوده و احکام بیع و خیارات آن در آن مورد جاری نیست و توافق طرفین معتبر است.»

بنابراین همانگونه که مشخص است تعیین تاریخ انتقال رسمی خود به نوعی تعیین مدت زمان ضمنی برای اعمال خیار شرط می باشد.

اما سوالی که فعلاً بدون جواب باقی می ماند این است که اگر ماهیت حق پشیمانی، شرط فاسخ باشد نه خیار شرط، آیا باز مقررات ماده ۴۰۱ قانون مدنی در این خصوص قابل اعمال است؟

همانگونه که گفته شد بطلان عقد به دلیل بطلان شرط از استثناهای قانون مدنی است که در موارد خاص نظیر شرط خلاف مقتضای ذات عقد، شرط مجهول که به یک یا هردو عوضین سرایت کند و خیار شرط بدون مدت(که البته خودش از اقسام شرط مجهول سرایت کننده به عوضین می باشد) پیش بینی شده است. استثنا نیز همیشه در محدوده نص تفسیرگردیده و قابل سرایت و تفسیر موسع نیست. لذا در ظاهر، چنانچه ماهیت حق پشیمانی را شرط فاسخ بدانیم باید بگوییم اگر این شرط مدت نیز نداشته باشد قرارداد را باطل نمی کند.

از طرف دیگر شاید بتوان این گونه تفسیر کرد که شرط فاسخ، خود شرط خاص و ویژه‌ای در قانون مدنی نیست و فقط نحوه اعمال فسخ با توافق طرفین از صورت فسخ اعلام شونده به فسخ خود به خود تغییر یافته است. یعنی در واقع شرط فاسخ می تواند منوط به تخلف از تعهد بوده و از اقسام خیار تخلف از شرط محسوب گردد یا اینکه بدون نیاز به عذر و بهانه خاص، از اقسام خیار شرط باشد.

لکن در هر دو صورت این توافق ضمنی وجود دارد که در صورت حدوث شرایط یعنی وقوع تخلف یا پشیمانی بدون دلیل هر کدام از طرفین، فسخ مورد نظر آنها اعلام شده تلقی و آثار قانونی خود را داشته باشد . در نقطه مقابل، پرداخت پول نیز فقط جنبه وجه التزام و جبران خسارت را خواهد داشت و ارتباط خاصی با نوع شرط و آثار آن ندارد.

 

نویسنده: رسول نصرتی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی

 

 

 

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.